Mietrecht aktuell

Keine Rückforderung überzahlter Miete bei unvollkommenem Mieterhöhungsverlangen

Ein Vermieter hatte mehrfach Mieterhöhungen ausgesprochen, ohne auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens des Mieters hingewiesen. Der Mieter hatte die erhöhte Miete stets gezahlt, verlangte jedoch nach Jahren die überzahlte Miete wegen des fehlenden Hinweises zurück.

Der Bundesgerichtshof wies das Rückforderungsbegehren zurück. Der Vermieter habe Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete gehabt. Durch sein Verlangen nach Mieterhöhung einerseits und die entsprechende Zahlung des Mieters andererseits sei durch schlüssiges Verhalten eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen, an die der Mieter gebunden sei.

(BGH, Urt. v. 29.06.2005 - VIII ZR 182/04)

Erneut: Kündigungsfristen für Altmietverträge

Ab dem 1. Juni 2005 gilt aufgrund einer neuerlichen Gesetzesänderung für Kündigungen des Mieters aus einem "Alt-Mietvertrag" (vor dem 1. Sept. 2001 abgeschlossen) unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses wieder die Dreimonatsfrist. Hiervon ausgenommen sind entsprechende Individualvereinbarungen, z. B. also durch entsprechende individuelle Zusätze im Mietvertragsformular.   

Schadensersatzforderung nach Eigenbedarfskündigung

Verlangt der Mieter nach einer Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs Schadensersatz (z. B. für Umzugskosten, erhöhten Mietaufwand im neuen Objekt u. Ä.), weil der Vermieter am Ende die Wohnung doch nicht selbst genutzt hat, so muss der Mieter in vollem Umfang beweisen, dass dem Vermieter der Selbstnutzungswille fehlte.

(Das grundsätzliche Bestehen eines Schadensersatzanspruchs wurde erneut bestätigt.)

BGH, Urt. v. 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 -  

Fristenpläne für Schönheitsreparaturen

Fristenpläne für Schönheitsreparaturen, die in einem Formularmietvertrag enthalten sind, müssen eine ausreichende Flexibilität aufweisen, um den Anforderungen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf gerecht zu werden. Starre Fristen, die sich nicht am tatsächlichen Bedarf orientieren, sind unwirksam. Maßgeblich ist der tatsächliche Abnutzungsrad der Räumlichkeiten.  

(BGH, Urt. v. 23.06.2004 - VIII ZR 361/03)

TIPP: Bei Abschluss eines Mietvertrags empfiehlt es sich mithin, eine Formulierung zu finden, die eine ausreichende Flexibilität zulässt! - Wir beraten Sie gern.  

Vorschuss des Mieters auf Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit

Wenn sich die Mietwohnung während der Mietzeit in renovierungsbedürftigem Zustand befindet, muss der Mieter Schönheitsreparaturen selbst dann vornehmen, wenn ein Fristenplan nicht vorhanden ist.

Kommt er einer entsprechenden Aufforderung des Vermieters nicht nach, so kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen und hierfür vom Mieter einen Vorschuss verlangen.

(BGH, Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04)

Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters, diese ist in der Regel zu erteilen

Eine Frau hatte ihren Lebensgefährten in die ihre Mietwohnung aufgenommen. Die  Vermieterin war ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Kl. nicht bereit, die Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zu dulden. 

Nach Ansicht des BGH geht auch das neue Mietrecht von dem Grundsatz aus, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen. Dies sei auch der Lebensgefährte. Das Gesetz räume dem Mieter ausdrücklich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung ein, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Der - auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende - Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, reiche hierzu in aller Regel aus. Die Erlaubnis könne der Vermieter nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn unzumutbar sei, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung. 

(BGH, Urt. v. 05.11.2003 - VIII ZR 371/02)

Eigenbedarfskündigung:

Nach einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter (nur) bis zum Ablauf der der Kündigungsfrist verpflichtet, dem Mieter eine frei gewordene Alternativwohnung anzubieten.

(BGH, Urt. v. 09.07.03 - VIII ZR 311/02)

Das Problem:

Nach einer Eigenbedarfskündigung, aber noch vor Beendigung des Räumungsprozesses, war in demselben Haus eine gleich große Wohnung frei geworden, dies jedoch erst nach Ablauf der Kündigungsfrist. Der klagende Vermieter vermietete diese Wohnung dann anderweitig. 

TIPP: Vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter prüfen, ob eine Alternativwohnung freisteht oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Diese sollte er bereits im Kündigungsschreiben dem Mieter anbieten - unter Angabe der geforderten Miete. Diese darf dem bei einer Neuvermietung erzielbaren Mietpreis entsprechen. Der Mieter sollte vom Vermieter ein dementsprechendes Alternativangebot unbedingt anfordern.

Allerdings: Die Anbietpflicht des Vermieters, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt hat, beschränkt sich auf frei gewordene Alternativwohnungen im gleichen Haus oder der Wohnanlage (BGH, Urt. v. 09.07.03 - VIII ZR 276/02.)

Mieterhöhung - Wärmebedarfsberechnung:

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. v. § 3 Abs. 3 S. 2 MHG (seit 01.09.1001: § 559 Abs. 1 S. 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.

(BGH, Urt. v. 12.03.2003).

Mieterhöhungsverlangen durch Angabe von Vergleichswohnungen

Wird ein Mieterhöhungsverlanden durch Angabe von Vergleichswohnungen begründet, so müssen sie so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Dies erfordert bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen auf demselben Geschoss die Angabe der genauen Lage der Wohnung einer Wohnungsnummer oder des Namens des Mieters. 

(BGH, Urt. v. 18.12.2002 - VIII ZR 72/02)

Betriebskosten: Pflicht zur spezifizierten Erläuterung des Personenschlüssels

Rechnet der Vermieter Betriebskosten nach einem Schlüssel ab, der sich aus dem Produkt der Bewohner und der Anzahl der Monate ergibt, ist die Abrechnung nur ausreichend erläutert, wenn aus der Abrechnung selbst ersichtlich ist, für welche Wohnung der Vermieter in welchem Zeitraum wie viele Bewohner angesetzt hat.

TIPP: Der Vermieter sollte die einzelnen Wohnungen konkret mit den Namen der Mieter, wenigstens nach Etage und genauer Lage der Wohnung bezeichnen. Der Schlüssel muss so konkret erläutert sein, dass der Mieter ohne weitere Recherche ermitteln kann, für welche Mieteinheit wie viele Personen (pro Monat) angesetzt wurden.

(LG Mannheim, Urt. v. 03.07.02 - 4 S 142/01)

Erbengemeinschaft und Mietvertrag

Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher zustande kommen, sondern nur mit den einzelnen Miterben. 

(BGH, Urt. v. 11.09.2002 - XII ZR 187/00)

Dauerbrenner Satellitenschüssel: 

Kein generelles Recht des Mieters auf Parabolantenne

Eine Verpflichtung des privaten Vermieters zur Duldung von Parabolantennen an seinem Eigentum lässt sich auch nicht aus europäischem Gemeinschaftsrecht herleiten. Dies war jüngst diskutiert worden. Ein Mieter hatte die Anbringung einer Parabolantenne an seiner Balkonbrüstung gefordert. Der beklagte Vermieter hatte dies abgelehnt, sich notfalls aber bereit erklärt, die Antenne auf dem Dach anzubringen statt an der Balkonbrüstung. Dadurch wären dem Vermieter allerdings 800,00 € Kosten entstanden. Dies sah das Landgericht als unverhältnismäßig an und verneinte den Anspruch des Mieters insgesamt (LG Berlin - 82 S 382/2002).

Grundsätzlich kommt es außerdem auf die Aspekte des Einzelfalls an: Anbringung innerhalb einer WEG-Anlage (was sehen die Beschlüsse der WEG vor?), Nationalität des Mieters oder Wohnungseigentümers. Kein Anspruch besteht, wenn Anschluss an das Breitbandkabelnetz vorhanden ist.

Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen weiteren Mietausfalls

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, umfasst grundsätzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und der Dritte zahlungsunfähig wird. (OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.01.2001 - 10 U 152/99)

Wohnraumkündigung und Mietentschädigung

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, kann er zugliche die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen. (BGH, Urt. v. 20.11.2002 - VIII ZR 66/02) 

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