Wohnungseigentumsrecht aktuell

Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig und pfändbar

In einem neuen Beschluss stellt der Bundesgerichtshof zu den Rechtsverhältnissen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fest:

1. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig in Bezug auf die Wahrnehmung von Verwaltungsauf-

    gaben.

2. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften für die Gemeinschaft nur, wenn sie sich hierzu

    besonders verpflichtet haben.

3. Verwaltungsvermögen unterliegt dem Zugriff der Gläubiger.

4. Pfändbar sind der Anspruch, der Gemeinschaft die Wirtschaftsgrundlage per Beschluss zu

    verschaffen, sowie hierauf beruhende Schadensersatzansprüche.

 

(BGH, Beschl. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05)

 

Sondereigentum: Zweckbestimmungswidrige Nutzung durch Mieter

Die übrigen Wohnungseigentümer können einen Teileigentümer auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn dessen Mieter die ihm überlassenen Räume des Sondereigentums entgegen einer Zweckbestimmung nutzt und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist.

Dieser Anspruch ist nur dann ausgeschlossen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer alle ihm zumutbaren tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um die unzulässige Nutzung u unterbinden oder das Mietverhältnis zu beenden.

Zum Fall:

Der Vermieter hatte dem Mieter ausdrücklich eine Nutzung "als Frauensportstudio" gestattet.

Nach der Teilungserklärung durften die entsprechenden Räume jedoch nur als"Laden im Erdgeschoss" genutzt werden. Die übrigen Wohnungseigentümer fühlten sich durch die tatsächliche Nutzung beeinträchtigt und nahmen den Vermieter mit Erfolg auf Unterlassung in Anspruch, obwohl dieser bereits eine Kündigung ausgesprochen und erfolglos eine Räumungsklage betrieben hatte.

Gemäß § 14 Abs. 1 WEG liegt hier eine unzumutbare Beeinträchtigung vor, weshalb der Teileigentümer verpflichtet ist, die vom Mieter ausgehenden Störungen zu unterbinden und dabei etwa auch Ersatzobjekte oder eine zumutbare Abfindung zum vorzeitigen Auszug zu zahlen. Im Grunde hatte der Teileigentümer selbst mit Abschluss des Mietvertrages die Ursache für die Störung gesetzt.

TIPP: Statt den vermietenden Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen, können die übrigen Eigentümer auch direkt den Mieter auf Unterlassung verklagen.

(OLG Schleswig, B. v. 12.08.02, - 2 W 21/02)

Jahresabrechnung: Aufnahme von Einzelbelastungen

Die Wohnungseigentümer können einen einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung ausschließlich alleine belasten, wenn die Kosten nur ihn betreffen oder nur er sie verursacht hat .

TIPP:

Will die Eigentümergemeinschaft bestimmte Kosten nur auf einen einzelnen Miteigentümer umlegen und weigert sich dieser, diese zu übernehmen, ist es sinnvoller, im Wege einer aktiven Antragstellung an das zuständige Gericht den Miteigentümer auf Zahlung zu verklagen als die Kosten in der Jahresabrechnung aufzuführen. Denn bei Auferlegung der Kosten in der Jahresendabrechnung läuft die WEG Gefahr, dass die entsprechende Jahresabrechnung aufgehoben wird.

(KG, B. v. 26.03.03 - 24 W 189/02)

Parabolantenne

Nach den Rechtsentscheiden des OLG Frankfurt a. M. (Beschl. v. 22.07.1992, ZMR 1992, 43) und des OLG Karlsruhe (Beschl. v. 24.08.1993, ZMR 1993, 511) hat ein Mieter oder Wohnungseigentümer nur dann Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne, wenn er - von der Erfüllung der übrigen Voraussetzungen abgesehen - den Vermieter bzw. die Eigentümergemeinschaft von allen anfallenden Kosten und Gebühren freistellt und ihm Sicherheit für die voraussichtlichen Wiederherstellungskosten leistet. Es handelt sich insoweit um eine Sicherheitsleitung für ein Sonderrisiko, die auch der "Mitteilung der Europäischen Kommission über die Anwendung der allgemeinen Grundsätze des freien Waren- und Dienstleistungsverkehr auf dem Gebiet der Nutzung von Parabolantennen" nicht zuwider läuft.

Ist ein ausländischer Mieter finanziell nicht in der Lage, die Kosten einer Dachantenne sowie einer Kaution oder Haftpflichtversicherung zu tragen, hat er dieses finanzielle Unvermögen zu verantworten und ggf. die Antenne auf Verlangen des Vermieters wieder zu entfernen.

Parabolantennen im Wohnungseigentumsrecht - ein Dauerbrenner

Die Anbringung einer Parabolantenne ist regelmäßig eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG (nachteilige optische Veränderung und u. U. Eingriff in das Gemeinschaftseigentum), unabhängig davon, wo die Anbringung erfolgt und bedarf daher der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, vorbehaltlich anderer Regelungen in der Teilungserklärung.

Es besteht jedoch in Ausnahmefällen ein Anspruch auf Zustimmung zur Anbringung der Antenne aus dem Grundrecht der Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 GG), der Wahrung der kulturellen Identität (Art. 2 Abs. 1 GG) oder auch der Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG). 

Soweit ein solcher Anspruch bejaht wird, müssen stets folgende Voraussetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft beachtet werden:

- die baurechtliche Zulässigkeit und Beachtung der Auflagen des Denkmalschutzes

- fachgerechte Anbringung

- Beschränkung auf die möglichst unauffälligste (kleinste), technisch zum Empfang der not wendigen Programme geeignete Parabolantenne

- die Errichtung an dem nach Bestimmung der WEG am wenigsten störenden Ort (möglichst verdeckt)

- die Vermeidung erheblicher Eingriffe in die Bausubstanz,

- die Freistellung der übrigen Wohnungseigentümer von allen anfallenden Kosten (Errichtung, Betrieb, Rückbau bei Entfallen der Anspruchsvoraussetzungen)

- die Absicherung des Haftungsrisikos im Rahmen der Gebäudehaftpflichtversicherung

- die Erbringung einer Sicherheit für die voraussichtlichen Rückbaukosten

Gartengestaltung

Ein Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses kann den Garten des Hauses nicht nach eigenem Geschmack umgestalten. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass Änderungen der Anlage der Zustimmung der Mehrheit bedürfen, muss er den alten Zustand wieder herstellen, wenn er es versäumt hat, die Zustimmung einzuholen. 

(BayObLG, 2 Z BR 21/02)

Eigentümergemeinschaft und Jahresendabrechnung

Werden vom Verwalter zur Beschlussfassung über die Jahresendabrechnung lediglich die Einzelabrechnungen über Nebenkosten vorgelegt und nimmt die Eigentümergemeinschaft diese Abrechnung einstimmig an, so kommt dem diesbezüglichen Beschluss bei unterbliebener Anfechtung nicht die Wirkung einer bestandskräftigen Billigung der Jahresabrechnung, schon gar nicht einer stillschweigenden Entlastung des Verwalters, zu. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2000, 3 Wx 378/00)

Der WEG-Vermittler und Vermittlungsprovision

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden:

> Vermittelt der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage einen Käufer für eine Eigentumswohnung, dann kann er sich grundsätzlich eine Maklerprovision versprechen lassen.

aber: In dieser Tatsache kann ein Grund für eine fristlose Abberufung des Verwalters liegen wegen Interessenkollision und Vertrauensbruchs (BayObLG v. 07.05.1997, NJW-RR 1998,302).

> Steht die Veräußerung der Eigentumswohnung nach dem Inhalt der Teilungserklärung unter dem Genehmigungsvorbehalt des § 12 WEG, kann der Verwalter wegen der entgegenstehenden Interessenkollision keine Vermittlungsprovision wirksam vereinbaren (BGH v, 26.09.1990, NJW 1991, 168).

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